Der Begriff „cuerpo cierto“ (wörtlich „bestimmter Körper“ oder corpus certum) ist ein zentraler Rechtsbegriff im spanischen Zivilrecht und wird in Kaufvertragsurkunden für Immobilien verwendet. Der Hauptzweck seiner Aufnahme in den Vertrag besteht darin, den Verkäufer abzusichern und zukünftige Forderungen des Käufers bezüglich der genauen Fläche oder Abmessungen der Immobilie zu verhindern.

Was bedeutet der Verkauf als „Corpus Certum“?

Ein Verkauf erfolgt als „cuerpo cierto“ (bestimmter Körper), wenn das Eigentum als einheitliche und bestimmte Einheit übertragen wird und nicht als ein Wert, der streng nach Quadratmeter berechnet wird. Das heißt, der Käufer erwirbt das Grundstück so wie es ist und wie es physisch erscheint, wodurch jegliche Messabweichungen irrelevant werden.

Der juristische Kern liegt in Artikel 1471 des Zivilgesetzbuches, der festlegt, dass, wenn der Verkauf als „cuerpo cierto“ erfolgt, weder eine Minderung noch eine Erhöhung des Preises stattfinden wird, auch wenn die tatsächlichen Maße des Grundstücks nicht mit denen im Vertrag oder in den öffentlichen Dokumenten übereinstimmen.

Rechtliche Konsequenzen für beide Parteien

Die Aufnahme dieser Klausel hat direkte Auswirkungen auf die Gewährleistungsansprüche wegen Flächenabweichungen:

1. Für den Käufer (Verzicht auf Forderungen)

Der Käufer verzichtet im Voraus auf die Möglichkeit:

• Eine Preisminderung zu verlangen: Stellt sich heraus, dass die tatsächliche Fläche der Immobilie kleiner ist als in der Urkunde angegeben, kann der Käufer keine proportionale Minderung des Kaufpreises verlangen (Quanti minoris-Klage).
• Die Vertragsauflösung zu beantragen: Flächenabweichungen (auch wenn sie 10% der Gesamtfläche überschreiten, was die Grenze für Forderungen bei einem nicht als „cuerpo cierto“ durchgeführten Verkauf wäre) stellen keinen Grund dar, die Vertragsauflösung zu verlangen.

2. Für den Verkäufer (Schutz und Preisstabilität)

Der Verkäufer ist geschützt, indem er sicherstellt, dass:

• Der Preis fest ist: Der vereinbarte Preis gilt als global und unabänderlich.
• Preiserhöhungen vermieden werden: Sollte die tatsächliche Fläche größer sein als angegeben, kann der Verkäufer vom Käufer ebenfalls keine Preiserhöhung verlangen.
• Absicherung gegen Fehler: Er schützt sich gegen historische Messungenauigkeiten, Fehler im Kataster oder veraltete Informationen im Grundbuch.

Entscheidender Unterschied: Maße vs. versteckte Mängel

Es ist wichtig zu beachten, dass die Klausel „cuerpo cierto“ nur für die Maße des Grundstücks (Fläche, Grenzen) gilt. Sie befreit den Verkäufer nicht von seiner gesetzlichen Haftung für:

• Versteckte Mängel (Vicios Ocultos): Schwerwiegende Probleme oder Mängel der Immobilie, die zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht ersichtlich waren (z. B. strukturelle Schäden, starke Feuchtigkeit).
• Eviktion: Die Pflicht, den Käufer zu verteidigen, wenn dieser das Eigentum aufgrund eines Gerichtsurteils verliert (z. B. wenn ein Dritter ein besseres Eigentumsrecht nachweist).