Bei Immobilientransaktionen hat die Wahl eines Vorvertrags nicht nur rechtliche, sondern auch erhebliche steuerliche Auswirkungen. Die Analyse der Unterschiede zwischen einer Kaufoption und "Arras Penitenciales" aus steuerlicher Sicht ist für beide beteiligten Parteien von entscheidender Bedeutung.

1. Steuerliche Folgen einer Kaufoption

Eine Kaufoption ist eine Vereinbarung, die dem Käufer (Optionsberechtigter) das exklusive Recht einräumt, eine Immobilie in der Zukunft zu erwerben. Für dieses Recht zahlt der Optionsberechtigte einen anfänglichen Betrag, die Optionsprämie.

• Für den Verkäufer (Erteiler):
  • Steuerliche Entstehung: Die Optionsprämie ist der entscheidende Punkt. Da es sich um eine Zahlung für ein Recht handelt, entsteht die Steuerpflicht sofort mit Unterzeichnung des Vertrages.
  • Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA): Die Optionsprämie unterliegt der Besteuerung. Handelt es sich beim Verkäufer um eine Privatperson, unterliegt die Prämie der ITP. Handelt es sich beim Verkäufer um ein Unternehmen oder einen Bauträger, unterliegt die Prämie der IVA, was eine steuerliche Anpassung in der vierteljährlichen Steuererklärung bedeuten kann.
  • Einkommensteuer (IRPF) oder Körperschaftsteuer: Wird der Verkauf schließlich formalisiert, gilt die Prämie als Anzahlung auf den Gesamtpreis. Entscheidet sich der Optionsberechtigte jedoch, die Option nicht auszuüben und der Vertrag läuft ab, wird die Prämie zu einem Veräußerungsgewinn für den Verkäufer, den er in seiner Einkommensteuererklärung als Teil seiner Einkünfte versteuern muss.
• Für den Käufer (Optionsberechtigter):
  • Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA): Der Optionsberechtigte muss die ITP auf die Optionsprämie zahlen, wenn der Verkäufer eine Privatperson ist. Unterliegt das Geschäft der IVA, zahlt der Käufer diese an den Verkäufer und kann sie in bestimmten Fällen abziehen.
  • Abzugsfähigkeit: Wird die Option nicht ausgeübt, ist die gezahlte Prämie weder eine abzugsfähige Ausgabe noch ein steuerlich verrechenbarer Vermögenswert.

2. Steuerliche Folgen von "Arras Penitenciales"

"Arras Penitenciales" sind eine Vereinbarung, bei der eine Geldsumme als Garantie für den Abschluss eines Kaufvertrages übergeben wird, wobei beide Parteien gegen eine finanzielle Strafe vom Vertrag zurücktreten können.

• Für den Verkäufer:
  • Steuerliche Entstehung: Der steuerliche Hauptunterschied bei "Arras" besteht darin, dass der übergebene Betrag nicht sofort besteuert wird. Er generiert zum Zeitpunkt der Übergabe keine Bemessungsgrundlage, da es sich um eine Garantie und nicht um die Zahlung für ein Recht handelt. Die Besteuerung wird bis zur Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde aufgeschoben.
  • Einkommensteuer (IRPF) oder Körperschaftsteuer: Wenn der Käufer den Vertrag bricht und der Verkäufer die "Arras" behält, gilt dieser Betrag als Veräußerungsgewinn, der versteuert werden muss.
• Für den Käufer:
  • Steuerliche Entstehung: Der Käufer hat zum Zeitpunkt der Übergabe der "Arras" keine steuerlichen Verpflichtungen. Der übergebene Betrag wird Teil des Gesamtpreises und wird als Teil des Geschäfts zum Zeitpunkt der öffentlichen Urkunde besteuert.
  • Verlust der "Arras": Tritt der Käufer zurück und verliert die "Arras", kann dieser Betrag weder als Verlust verrechnet noch steuerlich abgezogen werden.

Fazit

Der Hauptunterschied liegt in der steuerlichen Entstehung. Die Kaufoption verpflichtet zur Besteuerung der Prämie ab dem Zeitpunkt ihrer Übergabe, was eine vorzeitige Steuerlast mit sich bringen kann. Im Gegensatz dazu verschieben die "Arras Penitenciales" die Besteuerung, bis der Kaufvertrag abgeschlossen ist. Dieser Unterschied ist entscheidend für die Planung des Cashflows und der steuerlichen Strategie beider Parteien. Die Wahl zwischen beiden hängt von der gewünschten Rechtssicherheit und der finanziellen und steuerlichen Planung jedes Beteiligten ab.